proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété

Votes

Amendements

Le calendrier prévu par la loi climat et résilience (2021) apparait inadapté. En effet, il ne tient pas compte des difficultés financières et techniques que peuvent rencontrer les propriétaires dans la réalisation de travaux de rénovation. En l'état, il risque d'aggraver la crise du logement en conduisant, dès 2025, à la sortie d'un nombre important de logements du marché locatif (logements classés G). L'objet de cet amendement est donc d'indiquer que l'objet de la présente loi est, en priorité, d'éviter d'aggraver la crise du logement par une sortie massive de logements du parc locatif.
Le présent amendement vise à reporter l'interdiction de la mise en location des logements qualifiés de « passoires thermiques », initialement prévue à partir de 2025, au 1er janvier 2028.Par ailleurs, face à la hausse des taux d’intérêt ainsi qu'aux pénuries de matériaux et de main-d’œuvre, les difficultés financières liées à la rénovation se renforcent. Il devient d’autant plus crucial de prendre des mesures, car les objectifs de "rénovations globales" fixés par la LFI 2024 n’ont pas permis de rénover toutes les passoires thermiques. En se basant sur les prévisions budgétaires pour 2025, il faudra plusieurs années pour traiter uniquement les logements classés G. Cet amendement vise donc à décaler de trois ans le calendrier de rénovation énergétique des logements.
Le présent amendement vise à répondre aux exigences de la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui a prévu que les logements classés E, F et G seront progressivement considérés comme indécents à partir du 1er janvier 2025.En effet, dans ce contexte, de lourds et coûteux travaux devront être réalisés dans un calendrier contraint. Or, nombre de ces logements sont situés en copropriété, et donc tributaires de travaux collectifs. On estime ainsi que près de 40 % des passoires du parc locatif privé sont situées dans des immeubles régis par la copropriété.En l’état actuel du droit, les copropriétés ont la possibilité d’adopter un « plan pluriannuel de travaux » (PPT), actualisé tous les dix ans, qui prévoit notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé, de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de GES.Si l’adoption d’un PPT n’est pas obligatoire, il n’en demeure pas moins un instrument utile de programmation des travaux permettant aux copropriétés de provisionner les coûts de ces travaux. C’est ainsi un moyen d’étaler le coût des travaux pour les copropriétaires et d’éviter une surcharge de commandes concomitantes pour les entreprises de la filière.L’objet de cet amendement est de prévoir que l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux permettant des économies d’énergie d’une performance suffisante, entraine la suspension de l’indécence énergétique d’un logement individuel situé dans l’immeuble pendant la durée du PPT (10 ans). Ainsi serait suspendue l’interdiction de location à l’échelle du logement individuel, tout en garantissant le lancement d’un plan de travaux ambitieux, aisément contrôlable via le DPE collectif de l’immeuble.Les copropriétaires seraient donc incités à enclencher un vaste plan de rénovation de leur immeuble. Une telle mesure permettrait de faciliter la solidarité au sein des immeubles et le vote de travaux collectifs. Au reste, il faut rappeler que dans les immeubles, les travaux collectifs sont à la fois plus efficaces sur le plan énergétique et moins coûteux sur le plan financier que la somme de travaux qui pourraient être effectués au niveau individuel.
Aux termes de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un logement loué ne respecte pas les dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 (décence du logement, notamment énergétique), le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut d’ores et déjà : <ul><li>Déterminer la nature des travaux à réaliser; </li><li>Déterminer le délai de leur exécution ; </li><li>Réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. </li></ul>Il ne semble donc pas nécessaire d'introduire une nouvelle possibilité de réduire le loyer.
Amendement d'appel.Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait.En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ?En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif.Il convient donc de trouver une solution.
Amendement d'appel.Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait.En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ?En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif.Il convient donc de trouver une solution.
Amendement d'appel. Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait. En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ? En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif. Il convient donc de trouver une solution.
Cet amendement vise à modifier l’alinéa 4 de l’article 1 de cette proposition de loi, afin que le niveau de performance demandée au regard des contraintes découlant de l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, ne soit pas exigible en cas de tacite reconduction d’un contrat de bail portant sur un immeuble en copropriété, et ce pour ne pas pénaliser un bailleur et son locataire qui entretiennent ensembles des relations contractuelles paisibles depuis de nombreuses années.
Cet amendement vise à modifier l’alinéa 5 de l’article 1 de cette proposition de loi, afin d’étendre aux logements classés G+ la possibilité pour leur propriétaire d’être présumé avoir réalisé tous les travaux d’amélioration énergétiques possibles, lorsque ces travaux devant permettre l’atteinte du niveau de performance requis se seraient révélés impossibles pour des raisons techniques ou auraient été refusés par décision administrative.
Cet amendement vise à supprimer les alinéas 8 et 9 de l’article 1 de cette proposition de loi, afin de désengorger les tribunaux déjà saturés, ces derniers n’ayant pas à statuer sur une seconde minoration de loyer, en parallèle de celle pourtant exigible en cas d’indécence du logement, pour réparer le préjudice subi par le locataire jusqu’à l’exécution des travaux découlant de l’obligation de décence.
Cet amendement vise à supprimer l’article 2 de cette proposition de loi, dont l’objet est de rendre plus coercitif les objectifs de réalisation d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Cet amendement vise à supprimer les contraintes énergétiques pesant sur l’offre locative et à juguler leurs effets sur la crise du logement.
A défaut d'une suppression complète du calendrier instauré par la loi Climat résilience, cet amendement propose un report de 5 ans du calendrier pour la métropole, et de 2 ans pour l'outre-mer, afin de ne pas désavantager les Outre-mer par rapport à l'hexagone. L'objectif est, dans tous les cas, de neutraliser l'interdiction de location des logements G dès 2025 et de donner du temps aux bailleurs pour se préparer aux exigences futures de rénovation énergétique.
Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à rendre applicable les niveaux de performances A à G, au plus tard un an après les échéances d'applicabilité prévus par cette proposition de loi. En effet, la précision apportée par cette dernière concernant la conclusion de nouveaux contrats de location, ou le renouvellement et la reconduction des baux de location entraîne le report des échéances de rénovation énergétique bien au-delà des échéances prévues par la loi. S'il convient d'apporter de la souplesse aux propriétaires bailleurs envisageant des travaux au moment d'une fin de bail, et donc de la potentielle libération du logement, ces travaux ne peuvent en revanche pas être repoussés ad vitam eternam. Pour rappel, s’agissant de la location d’un logement non meublé, la durée du bail est de minimum trois ans. Cela conduirait donc à laisser sur le marché de la location, des passoires énergétiques classées G jusqu’en 2028 au minimumAinsi, par cet amendement, nous proposons de n'octroyer qu’un délai de flexibilité raisonnable d’une année - ce qui correspond à la durée d’un bail en location meublé - permettant de donner de la visibilité claire aux propriétaires bailleurs qui doivent mettre leur logement en conformité. Nous rappelons que la date du 1er janvier 2025 est connue depuis le vote de la loi climat résilience. Charge désormais aux pouvoirs publics d'accompagner cette obligation de rénovation.
Les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent, notamment les travaux de rénovation énergétique du logement (isolation, chaudière…), font partie des travaux autorisés en cours de bail et la loi prévoit déjà une procédure judiciaire de référé à l’encontre des locataires qui refuseraient ces travaux, avec pour sanctions possibles une condamnation sous astreinte à obtempérer, le versements de dommages et intérêts et éventuellement la résiliation judiciaire du bail. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit ainsi expressément, conformément à l'article 1724 du code civil, que le locataire est obligé "de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6."Dès lors qu'un locataire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux de rénovation énergétique, l'hypothèse soulevée par l'alinéa 7 n'est pas pertinente. Nous proposons en conséquence la suppression de cet alinéa.
La loi ne fixe aujourd'hui aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en Assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le vote de travaux ne saurait suffire à garantir leur exécution dans des délais raisonnables. Le présent amendement propose en conséquence de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution qui ne peut être supérieur à deux ans, délai que nous jugeons suffisant pour que tous les fonds de travaux aient été payés par les copropriétaires et perçus par le syndic.
La loi ne fixe aujourd'hui aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en Assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le vote de travaux ne saurait suffire à garantir leur exécution dans des délais raisonnables. Le présent amendement de repli propose en conséquence de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution des travaux.
Dans sa rédaction actuelle, l'alinéa 5 fait difficulté. Si le refus opposé par les autorités d’urbanisme repose sur un critère objectif, la notion de « raisons techniques » reste quant à elle particulièrement floue : qui établira et contrôlera la réalité des « raisons techniques » invoquées par le propriétaire pour justifier l’absence de travaux ? L’avis d’un professionnel ne saurait suffire : certains propriétaires pourront chercher en effet à obtenir de professionnels de leur connaissance ou de professionnels intervenant régulièrement dans la copropriété des « certificats de complaisance » les exonérant de leurs obligations. Si la rénovation énergétique d’un certain nombre de logements et l’amélioration significative de leur consommation énergétique peut se heurter à des difficultés techniques difficilement surmontables, il convient néanmoins de les objectiver. Le présent amendement propose en conséquence que les raisons techniques faisant obstacle aux travaux soit établies ou contrôlées par un homme de l'art, à l'instar des membres de l'ordre des architectes.
L'alinéa 5 de l'article 1 de la présente proposition de loi prévoit qu'une potentielle passoire thermique (un "logement [doté d'une] consommation énergétique finale conventionnelle inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an - ce qui recouvre l'ensemble des classes du DPE, y compris les logements classés G, et n'exclut que les logements classés G+) puisse être considérée comme un logement décent pourvu que les travaux devant permettre l’atteinte du niveau de performance énergétique minimal normalement prévu par la loi (au moins la classe F en 2025, au moins la classe E en 2028, au moins la classe D en 2034...) se soient "révélés impossibles pour des raisons techniques ou [aient] été refusés par décision administrative."Cette rédaction aussi large que floue apparaît comme la porte ouverte au contentieux (comment caractériser "l'impossibilité pour raisons techniques") et la porte ouverte à l'inaction en matière de rénovation thermique des logements.C'est pourquoi par cet amendement, le groupe LFI-NFP propose du moins de substituer à cette rédaction la notion de "contraintes architecturales et patrimoniales", retenue par la loi climat et résilience de 2021, qui permettrait de circonscrire davantage le périmètre de la dérogation prévue.Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays.12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France.Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l’ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants.Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements.
Cet amendement du groupe LFI-NFP propose de supprimer l'alinéa 5 de l'article 1 de la présente proposition de loi, qui prévoit qu'une potentielle passoire thermique (un "logement [doté d'une] consommation énergétique finale conventionnelle inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an - ce qui recouvre l'ensemble des classes du DPE, y compris les logements classés G, et n'exclut que les logements classés G+) puisse être considérée comme un logement décent pourvu que les travaux devant permettre l’atteinte du niveau de performance énergétique minimal normalement prévu par la loi (au moins la classe F en 2025, au moins la classe E en 2028, au moins la classe D en 2034...) se soient "révélés impossibles pour des raisons techniques ou [aient] été refusés par décision administrative."Cette rédaction aussi large que floue apparaît comme la porte ouverte au contentieux (comment caractériser "l'impossibilité pour raisons techniques") et la porte ouverte à l'inaction en matière de rénovation thermique des logements.Dans un autre amendement, nous proposons du moins de substituer à cette rédaction la notion de "contraintes architecturales et patrimoniales", retenue par la loi climat et résilience de 2021, qui permet de circonscrire davantage le périmètre de la dérogation prévue.Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays.12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France.Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l’ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants.Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements.
L'alinéa 6 de l'article 1 de la présente proposition de loi prévoit qu'un logement remplit ses obligations de décence énergétique (atteindre la classe F en 2025, la classe E en 2034...) s'il est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et que l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible.Cet amendement du groupe LFI-NFP vise à garantir que les travaux de rénovation thermique seront effectivement réalisés en prévoyant d'ajouter comme condition la signature d'un devis garantissant l'exécution de ces travaux dans un délai maximum de 12 moisLe secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays.12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France.Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l’ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants.Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements.
Cet amendement du groupe LFI-NFP propose de supprimer l'alinéa 7 de l'article 1 de la présente proposition de loi, qui prévoit que "Le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement respectant les conditions de décence énergétique [prévue par la loi] s’il fait obstacle à l’exécution de travaux permettant le respect de cette obligation.".Alors que les relations de pouvoir entre propriétaires et locataires sont déjà déséquilibrées, cette rédaction très large est susceptible de mettre les locataires encore plus en difficulté pour faire respecter l'obligation de délivrance d'un logement décent de leur propriétaire, d'autant plus que les dispositions législatives actuelles comportent déjà des dispositions visant à protéger les propriétaires dans ce type de situation.Il est ainsi déjà prévu que "le locataire est obligé (...) de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux..."
La proposition de loi introduit une dérogation à l'interdiction de location des passoires thermiques pour les logements d'immeubles relevant du statut de la copropriété. L’obligation de décence énergétique sera suspendue le temps de la réalisation des travaux lorsque ces derniers ont été votés par le syndic de copropriété, et le propriétaire pourra prolonger le bail en cours.Cet amendement vise à s'assurer que la dérogation octroyée n'exempte pas les propriétaires de réaliser les travaux l'ensemble des travaux d’amélioration énergétiques possibles dans leurs logements individuels, avant de pouvoir bénéficier de l'exemption liées aux copropriétés.
Au 1er janvier 2025, les propriétaires de logements classés G ne pourront plus conclure de nouveau contrat de location, renouveler ou reconduire tacitement le bail de leur logement. Avec cette proposition de loi, une marge sera laissée au propriétaire de bonne foi, dont le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de copropriété : l’obligation de décence énergétique sera suspendue le temps de la réalisation des travaux lorsque ces derniers ont été votés par le syndic de copropriété.Cet amendement vise à s'assurer que les travaux soient effectivement mis à exécution et que le propriétaire ne puisse se prévaloir indéfiniment des travaux votés par la copropriété. Il pose ainsi une limite de 3 ans pour laisser le temps aux travaux de débuter.
En parallèle de la modification apportée à l'article 2 concernant le plan pluriannuel de travaux, le présent amendement souhaite que le fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 puisse financer des travaux permettant la mise en conformité avec les obligations de décence énergétique prévues dans la loi du 6 juillet 1989, notamment lorsque le plan pluriannuel de travaux n'a pas été mis à jour pour prévoir ces travaux.
Le présent amendement entend établir une limite concernant la possibilité offerte aux bailleurs de continuer à louer un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique lorsque l'assemblée générale de copropriété a voté des travaux de rénovation thermique. Si nous soutenons pleinement cette mesure, il nous apparait nécessaire de la borner dans le temps. Toutefois, nous souhaitons également faire apparaitre la notion de délai raisonnable afin de laisser au locataire un moyen de recours avant la période de 5 ans si l'avancée de travaux pourtant courts se voyait entravée.
Le présent amendement ne souhaite pas remettre en cause la mesure juste de réduction du loyer proposée dans l'article 1er de la proposition de loi, le temps de la réalisation de travaux permettant de mettre en conformité le logement avec l'obligation de décence énergétique. Il est cependant demandé que dans cette décision, le juge puisse également prendre en compte la capacité du bailleur de financer les travaux demandé sans les revenus locatifs issus des travaux. En effet, de nombreux petits propriétaires empruntent pour financer leurs investissement immobilier avec bien souvent, un loyer servant à payer les mensualités de l'emprunt. Ne pas prendre en compte ce critère dans la décision de réduction du loyer entrainerait un enlisement du dossier voire une obligation pour le bailleur de vendre son bien faute de pouvoir financer les travaux avec un loyer réduit.
Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à faire reconnaître juridiquement le fait d’obstacle à la réalisation des travaux par le juge, pour assurer que cette appréciation ne soit pas uniquement faite par le propriétaire et, de ce fait, sécuriser le locataire contre des formes d’abus. En effet, cette exception pourrait pousser les propriétaires à faire signer des décharges à leurs locataires pour éviter de réaliser les travaux nécessaires.
Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à mieux encadrer l’engagement des travaux de rénovation énergétique en copropriété. En effet, nous partageons l’objectif de cette proposition de loi d’ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu’elles rencontrent pour l’engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Cependant, en l’état, l’alinéa 6 laisse bien trop de marge de manœuvre aux copropriétés pour ne jamais réaliser les travaux de rénovation énergétique. D’une part, la notion de « vote de travaux » n’engage à rien, et d’autre part, aucun délai pour la réalisation desdits travaux n’est fixé. Cette situation pourrait ainsi laisser à penser qu’au sein d’une copropriété, un vote contre le diagnostic et les travaux dédouanerait les bailleurs des obligations de rénovation.Nous estimons que pour demeurer conforme à l’esprit et aux objectifs de la loi climat résilience, cet alinéa doit imposer un plan de réalisation travaux signé, et prévoyant leur réalisation dans une durée déterminée, qui pourrait être de trois ans, comme proposé ici.
Cet amendement vise à instaurer la majorité simple pour les votes de mise en oeuvre des travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Si la passerelle de vote, prévue à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, permet déjà de voter lesdits travaux en deuxième lecture, cet amendement propose d’élever au rang de priorité la rénovation énergétique des immeubles au sein du processus de décision de l'ensemble des copropriétés.En effet, toute intervention ou travaux sur les murs, la toiture, les couloirs ou encore la chaudière nécessitent une concertation entre les copropriétaires, afin d'identifier les besoins de rénovation, sous les conseils du syndic de copropriété. Et encore aujourd’hui, près de 7 millions de logements sont mal isolés et 14% des Français rencontrent des problèmes pour se chauffer. De plus, en 2019, le secteur du bâtiment est responsable de 17% des émissions de gaz à effet de serre en France.Par conséquent, il est nécessaire de faciliter toute prise de décision dans la mise en œuvre des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, afin d’accélérer la rénovation des immeubles.
L’introduction de la notion de confort d’été dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une réponse nécessaire à l’évolution climatique que nous connaissons. Face à la multiplication des vagues de chaleur et à l’élévation des températures, il devient indispensable d’adapter nos outils de mesure de la performance énergétique aux réalités actuelles. Le DPE, qui évalue aujourd’hui principalement les performances hivernales d’un bâtiment, doit désormais prendre en compte le confort thermique en période estivale.En intégrant cette nouvelle dimension, le rapport demandé permettra de mieux appréhender l’impact de la conception des bâtiments sur leur capacité à maintenir un confort thermique en été, limitant ainsi le recours à la climatisation, dont l’usage croissant accentue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Il s’agit également de donner aux propriétaires et aux locataires une information plus complète sur la qualité de l’habitat tout au long de l’année, renforçant ainsi les objectifs de sobriété énergétique.Ce rapport permettra au Gouvernement de proposer les ajustements techniques nécessaires pour améliorer la précision du DPE, tout en répondant aux enjeux environnementaux et de santé publique liés au réchauffement climatique.
Cet amendement vise à apporter une précision juridique à l’article premier. En effet, il est proposé d’ajouter le terme « mise en conformité » derrière le mot « travaux », afin de clarifier la nature des travaux envisagés. Il s’agit de souligner que ces travaux visent à mettre le logement en conformité avec les exigences de performance énergétique.
Cet amendement vise à suspendre l'application des niveaux de performance requis pour les logements d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, à partir de la décision de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité ou du l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, et ce, jusqu'à leur réalisation.Cette suspension serait limitée à une durée de cinq ans à compter de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux et d’une mission de maîtrise d’œuvre par l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les cas où l'assemblée générale décide de réaliser les travaux sans adopter de plan pluriannuel de travaux, la durée de suspension est réduite à trois ans.Il s’agit d’apporter une réponse pragmatique à la question des travaux de mise en conformité des logements situés dans des immeubles en copropriété, tout en tenant compte des contraintes propres à ce type de gestion collective.En effet, la réalisation de travaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut parfois prendre du temps en raison du particularisme du processus décisionnel dans les copropriétés.
Cet amendement vise à supprimer cet article puisqu’il intègre la notion de décence énergétique dans les décisions collectives de la copropriété, à travers le plan pluriannuel de travaux, alors que c’est une responsabilité individuelle des propriétaires.
Cet amendement ajoute le refus du syndicat des copropriétaires comme motif juridique valable empêchant certains travaux, au même titre qu’un refus administratif. Cela concerne particulièrement les logements en copropriété, où des travaux sur les parties communes peuvent être nécessaires pour atteindre les normes énergétiques.
L'alinéa 5 définit précisément l'obligation de décence énergétique qui incombe au propriétaire bailleur.En effet, le propriétaire d'un logement indécent doit réaliser "tous les travaux d'amélioration énergétique possibles" pour atteindre le seuil de décence, c'est-à-dire qu'il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté.En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l'assemblée générale d'effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l'isolation par l'extérieur ou de la création d'une ouverture dans la façade pour permettre le passage d'une gaine de ventilation.L'amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l'hypothèse d'un refus administratif.Cet amendement est parfaitement conforme à l'exposé des motifs de la PPL, qui dit : "Ces difficultés concernent tout particulièrement les logements situés en copropriété, où le respect des niveaux de performance énergétique peut se retrouver subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes" et ou un copropriétaire peut se voir "dans l'impossibilité de mettre aux normes son logement en raison d'un refus de l'assemblée générale des copropriétaires".Il ne remet pas en cause le coeur de l'alinéa 5, c'est-à-dire l'obligation pour le bailleur d'effectuer tous les travaux énergétiques possibles dans les parties privatives. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir d'un refus de la copropriété que s’il a réalisé l’ensemble des travaux qui pouvaient l’être dans son logement sans cet accord.
Il est nécessaire de renforcer la portée et l’intérêt de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l’article 14‑2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti.Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d’obliger les copropriétés à garantir, par l’intermédiaire du PPPT, l’atteinte d’un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d’obligations qui ne sont relatives qu’à des parties privatives. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l’état du droit.Étant donné l’ampleur de la réforme qu’impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.
Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.Ainsi :- Les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l’art (architecte, BET...). Ce n’est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié.- Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu’il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l’attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l’AG ou de refus d’urbanisme (contraintes juridiques).
Cet amendement de repli vise à répondre à la notion imprécise de vote des travaux, en lui substituant le vote d’un contrat de maîtrise d’œuvre en AG de copropriétaires, fondé sur un audit énergétique antérieur. L’objectif est double : garantir un réel engagement dans la démarche de rénovation énergétique, tout en n’excluant pas ceux dont les travaux interviendraient ultérieurement dans le phasage de certaines copropriétés.
La loi Climat-Résilience prévoit que les logements qualifiés de passoires thermiques soient interdits à la mise en location, compte tenu des coûts élevés de chauffage induits pour le locataire, du poids sur notre balance commerciale de l’importation des énergies fossiles, et des fortes pertes énergétiques et émissions de gaz à effet de serre induites par la combustion de celles-ci pour nous chauffer, dans un contexte où la France entend respecter ses engagements en matière de lutte contre le changement climatique.L’interdiction de mise en location des logements classés G dès 2025, prise avec les bonnes intentions précitées, risque néanmoins, en l’état, de réduire le nombre de logements mis à disposition des locataires et avoir un impact social.Nonobstant cette réserve, une sortie pure et simple du calendrier n’est pas souhaitable et ne fait que retarder la structuration d’une filière de la rénovation énergétique avec de nombreux emplois à la clé pour les artisans. Cela aurait également des impacts sociaux pour les locataires, qui plus est dans le contexte actuel de prix de l’énergie élevés. Selon le Ministère du Logement, un logement classé « G+ » de 100 m² induit des dépenses de chauffage annuelles de plus de 4 300 € quand il est chauffé au gaz, et de plus de 3 700 € quand il est chauffé à l’électricité (et cela représente plus de 5 100 et 4 500 € en incluant toutes les autres dépenses énergétiques du logement). Cette situation est loin d’être tenable dans un contexte où nous savons que les prix de l’énergie risquent de progresser encore en tendance dans les décennies à venir.Comme c’est le cas avec la plupart des problématiques associées à la transition écologique, le coût économique de l’inaction, c’est-à-dire de l’absence de rénovation, excèdera à long terme, et de loin, le coût de l’action et des nécessaires travaux qui feront baisser les factures des ménages.Le groupe Horizons et Indépendants reste donc attaché au principe de disposer d’un élément de contrainte visant les propriétaires de logements mis en location, afin d’accélérer les travaux de rénovation thermique, au-delà des incitations et des subventions existantes. Cela était apparu nécessaire aux yeux du législateur lors de l’examen de la loi Climat-Résilience, dans la mesure où le propriétaire de logements mis en location n’est souvent pas impacté par les dépenses énergétiques, et qu’il n’a donc que peu d’intérêt direct à engager des travaux dans le contexte actuel de tension sur le marché locatif.Pour autant, le groupe Horizons et Indépendants soutient un assouplissement de la loi, et en particulier du calendrier de mise en application de ces interdictions de mise en location, compte tenu du contexte particulièrement contraint sur le marché locatif, impacté depuis la loi Climat-Résilience par le contexte d’inflation, qui implique une hausse des taux d’emprunt à laquelle se conjugue une hausse des coûts de construction, en lien avec les tensions d’approvisionnement sur les matières premières.En atteste le rapport d’information du Sénat sur la crise du logement, présenté en avril 2023, dans une démarche transpartisane et partagé par Viviane Estrosi Sassone (LR), Viviane Artigalas (PS) et Amel Gacquerre (Union Centriste), qui indique que « le calendrier ne peut pas être tenu et fait peser un risque important de sortie du marché d’environ 18 % des logements locatifs ».C’est pourquoi le groupe Horizons et Indépendants soutient avec le présent amendement un décalage du calendrier d’obligation de mise en conformité des logements pour le respect du diagnostic de performance énergétique. Le présent amendement permet ainsi de garder sur le marché les logements non conformes au lettrage énergétique, dits « non-décents », en permettant au locataire, une fois l’échéance légale passée, de demander une révision de loyer au propriétaire qui n’a pas réalisé les travaux nécessaires, afin de ne pas être impacté par le surcoût induit par la précarité énergétique du logement.Également, notre groupe préconise de faire évoluer la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), lequel pénalise en l’état trop fortement les logements chauffés à l’électricité, énergie pourtant peu émissive sur le plan climatique et notamment pour les rénovations énergétiques du bâti ancien. Mettre en place ces adaptations nous semble à la fois proportionné et nécessaire, à l’équilibre des considérations environnementales, sociales et économiques.C’est pourquoi le groupe Horizons et Indépendants invite l’ensemble des groupes parlementaires à se saisir de cette proposition, et voter notre amendement.
Le propriétaire d’un logement indécent doit réaliser « tous les travaux d’amélioration énergétique possibles » pour atteindre le seuil de décence, c’est-à-dire qu’il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté. En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l’assemblée générale d’effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l’isolation par l’extérieur ou de la création d’une ouverture dans la façade pour permettre le passage d’une gaine de ventilation L’amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l’hypothèse d’un refus administratif.
Il est nécessaire de renforcer la portée et l'intérêt de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l'article 14-2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti. Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d'obliger les copropriétés à garantir, par l'intermédiaire du PPPT, l'atteinte d'un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d'obligations qui ne sont relatives qu'à des parties privatives. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l'état du droit. Étant donné l’ampleur de la réforme qu’impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.
Cet amendement vise à préciser la formule « a voté les travaux ». Pour éviter des votes de principe qui ne seraient pas suivis d’effets, la copropriété devra avoir voté au moins un contrat de maîtrise d’oeuvre (architecte) s’appuyant sur les conclusions d’un audit énergétique préalable (type DTG). Le vote de la maîtrise d’oeuvre, à défaut d’un vote de devis de travaux - étape qui arrive à la fin, après les demandes d’urbanisme, le montage des dossiers d’aides et de financement - constitue déjà un engagement financier concret qui manifeste la réalité de la volonté de la copropriété.
Coordination juridique.La loi « Énergie climat » a d’abord renvoyé à un décret en Conseil d’État pour la fixation du calendrier d’indécence énergétique. La loi « Climat résilience » a ensuite fixé ce calendrier directement dans la loi (alinéas 4 et suivants de la loi de 1989), mais a négligé de supprimer le renvoi au décret. Il convient de supprimer le renvoi au décret en CE pour mettre fin à cette confusion juridique.
Amendement rédactionnel.L'obligation de décence énergétique est définie à l'alinéa 1 de l'article 6, et non à l'alinéa 3, qui précise seulement le calendrier du niveau de performance.
Amendement rédactionnel.Les mots "reconduit" et "renouvelé" doivent être inversés pour correspondre à la terminologie exacte (un bail est tacitement reconduit, mais il n'est pas tacitement renouvelé).
L’alinéa 5 définit précisément l’obligation de décence énergétique qui incombe au propriétaire.Ainsi, le propriétaire d’un logement indécent doit réaliser « tous les travaux d’amélioration énergétique possibles » pour atteindre le seuil de décence, c’est-à-dire qu’il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté.En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l’assemblée générale d’effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l’isolation par l’extérieur ou de la création d’une ouverture dans la façade pour permettre le passage d’une gaine de ventilation.L’amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l’hypothèse d’un refus administratif.Cet amendement est parfaitement conforme à l’exposé des motifs de la PPL, qui dit : « Ces difficultés concernent tout particulièrement les logements situés en copropriété, où le respect des niveaux de performance énergétique peut se retrouver subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes » et ou un copropriétaire peut se voir « dans l’impossibilité de mettre aux normes son logement en raison d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires ».Il ne remet pas en cause le coeur de l’alinéa 5, c’est-à-dire l’obligation pour le bailleur d’effectuer tous les travaux énergétiques possibles dans les parties privatives. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir d’un refus de la copropriété que s’il a réalisé l’ensemble des travaux qui pouvaient l’être dans son logement sans cet accord.
Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.Ainsi, les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l’art (architecte, BET...). Ce n’est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié.L'expression "attestées" est plus satisfaisante que l'expression "établies ou contrôlées", parce que le contrôle se fait forcément après travaux et non avant travaux. "attestées" permet de faire référence à une attestation écrite, alors que "établies" est plus vague.
Cet amendement vise à rattacher la disposition de l’alinéa 7 au droit existant, dans un double objectif :- Clarifier le droit, en rappelant que si le locataire s’oppose aux travaux de mise en conformité sans motif, cela constitue une violation de son obligation prévue au e) de l’article 7.- Protéger le locataire et éviter les abus. La référence au cadre du e) de l’article 7 signifie que le locataire ne sera réputé s’être opposé aux travaux, que si le propriétaire a lui-même respecté la procédure prévue à cet article. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir du refus de son locataire, que s’il a informé son locataire, par lettre recommandée, de la « nature » et des « modalités d’exécution » des travaux. Le bailleur ne pourra donc pas considérer que le locataire a refusé les travaux, s’il ne lui a pas soumis au préalable un devis. En outre, le locataire pourra refuser les travaux s’ils « présentent un caractère abusif ou vexatoire ».Cet amendement permet donc d’atteindre un équilibre entre les droits respectifs du bailleur (droit à réaliser des travaux légitimes) et ceux du locataire (droit d’être informé et consulté), et d’éviter les ententes tacites entre bailleur et locataire pour repousser la réalisation des travaux.
Cet amendement précise le régime spécifique à la réduction de loyer pour cause d'indécence énergétique, créé par la proposition de loi.Dans un objectif d'équilibre entre les droits du locataire et les droits du bailleur diligent, il précise que la réduction de loyer pour motif d'indécence énergétique tiendra compte des efforts du bailleur et du préjudice subi par le locataire. La réduction de loyer sera donc plafonnée au coût de chauffage théorique supporté par le locataire. Il n'y a pas lieu, en effet, de réduire le loyer au-delà du préjudice lié au statut de passoire thermique du logement.En contrepartie, la réduction de loyer prendra effet au jour où le locataire a demandé des travaux au propriétaire, et non au jour où le juge ordonne les travaux. Cela évite la situation injuste où le locataire, qui doit déjà avancer les frais de justice, n'a aucune compensation pour le loyer excessif payé pendant plusieurs années de procédure. Cela incitera aussi le propriétaire à ne pas faire traîner jusqu'à la réalisation des travaux, puisqu'à la fin il devra rembourser le trop perçu de loyer depuis le jour où le locataire a demandé ces travaux à bon droit.
Cet amendement vise à prévoir une mesure spécifique pour les logements dits « G+ », qui sont considérés comme énergétiquement indécents depuis le 1er janvier 2023.La gravité de l’indécence énergétique de ces logements justifie que le juge puisse prononcer, en ce qui les concerne, une baisse de loyer permanente, qui reste proportionnée au préjudice subi par le locataire, mais ne s’arrête pas à la fin des travaux que le juge a ordonnés, quand ces travaux ne permettent pas de sortir du statut de G+.Le loyer sera donc diminué du montant du surcoût énergétique infligé au locataire jusqu’à ce que le bailleur prouve, avec un DPE, que la consommation conventionnelle a diminué en dessous du seuil de 450 kWh / m²/an. Cette nouvelle disposition rend inutile la mention des G+ au début de l’alinéa 5, qui est en conséquence supprimée.
Il est nécessaire de renforcer la portée et l’intérêt de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l’article 14‑2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti.Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d’obliger les copropriétés à garantir, par l’intermédiaire du PPPT, l’atteinte d’un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d’obligations qui ne sont relatives qu’à des parties privatives, d’autant que le syndicat des copropriétaires est un tiers à la relation contractuelle qui lie le bailleur au locataire. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l’état du droit.Étant donné l’ampleur de la réforme qu’impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.
Cet amendement vise à préciser la formule « a voté les travaux ».Pour éviter des votes de principe qui ne seraient pas suivis d’effets, la copropriété devra avoir voté au moins un contrat de maîtrise d’oeuvre (architecte) s’appuyant sur les conclusions d’un audit énergétique préalable (type DTG).Le vote de la maîtrise d’oeuvre, à défaut d’un vote de devis de travaux - étape qui arrive à la fin, après les demandes d’urbanisme, le montage des dossiers d’aides et de financement - constitue déjà un engagement financier concret qui manifeste la réalité de la volonté de la copropriété.
A la suite de l'amendement précédent, cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu’il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l’attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l’AG ou de refus d’urbanisme (contraintes juridiques).
Amendement rédactionnel.L'adjectif "énergétique" porte sur l'amélioration, et non sur les travaux d'amélioration.En l'état, il y a en effet un risque de confusion avec le concept de "travaux d'amélioration" (= travaux de confort), qui sont hors du champ de l'article 6 de la loi de 1989 (= travaux de décence).
Nous sommes tout à fait d'accord avec l'objectif et la démarche de l'amendement du groupe GDR.Il nous semble toutefois que le mot "attestées" est préférable à l'expression "établies ou contrôlées".- D'une part, la disjonction introduite par "ou" peut causer des difficultés d'interprétation. Y a-t-il des cas où les raisons devront être établies, et d'autres cas où elles devront être contrôlées ?- D'autre part, le "contrôle" ne peut que se faire après travaux, et non par définition avant travaux. Or, il s'agit ici précisément d'attester que des travaux sont impossibles. On ne contrôle pas des travaux impossibles.- Enfin, le mot "attestées" se réfère à une attestation écrite, cela est donc plus sécurisant pour le locataire qui pourra réclamer cette attestation.
Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.Ainsi :- Les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l’art (architecte, BET...). Ce n’est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié.- Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu’il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l’attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l’AG ou de refus d’urbanisme (contraintes juridiques).