proposition de loi visant à l’adaptation des objectifs de construction de logements locatifs sociaux aux réalités locales

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Amendements

Cet amendement vise à supprimer les alinéas 3 à 5 de l’article unique de cette proposition de loi.En effet, cet article ne saurait se targuer de lutter efficacement contre l’apparition de risques naturels due à une trop forte activité humaine, en permettant à une commune d’échapper à son obligation de production de logements sociaux lorsque sa densité de population excède 3000 habitants par kilomètre carré, maintenant ainsi une forte densité de population sur une telle surface, et par conséquent une forte activité humaine qui ne saurait faire diminuer la probabilité d’apparition de risques naturels, pourtant raison d’être de ces alinéas.Au contraire, face à une inflation des prix du fonciers dans les grands centres urbains caractérisés par une forte densité de population par kilomètre carré, y interdire par ces alinéas la construction de nouveaux logements sociaux, alors que demande de logements y est pourtant la plus importante, risque d’exclure les plus modestes de ces zones attractives vers des territoires moins bien connectés en termes de services publics et d’emplois, favorisant par conséquent l’accroissement d’un sentiment de déclassement déjà trop présent dans l’esprit de nombre de Français.
Depuis la promulgation de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) en décembre 2000, près de la moitié des deux millions de logements sociaux construits en France l’ont été dans des communes dites déficitaires, au sens de cette même loi. De fait, il est indéniable que cette loi a rempli son objectif en matière de production de logements sociaux.Or, aujourd’hui, le modèle de la loi SRU n’est plus adapté aux enjeux actuels. Cet état de fait est principalement démontré par le fait que pour la première fois depuis sa promulgation, l’objectif national de construction de logements sociaux au cours de la période triennale 2020‑2022 n’a pas été atteint. Il n’a même été atteint qu’à 66,9 %, démontrant un essoufflement du dispositif.En outre, la multiplication des exemptions, visant à corriger les angles morts du dispositif mais créant une lourdeur législative grandissante, mais également de situations ubuesques où des communes ne pouvant manifestement plus accueillir de nouveaux logements sont fortement pénalisés par des amendes souvent très lourdes.Afin de corriger ce dispositif, les demi-mesures visant à modifier quelques curseurs, comme par exemple le taux minimal de logements sociaux à atteindre, peuvent aller dans le bon sens à court terme mais n’apporteraient pas de réponse significative aux problèmes inhérents de la loi SRU.Ainsi, le présent amendement - reprenant le dispositif de l’article 1er de la PPL n° 2501 déposée au cours de la précédente législature - propose d’abandonner la logique de stock afin d’y préférer une logique de flux dans les petites communes et les communes de taille moyenne et intermédiaire. En reprenant le mécanisme qui existe déjà pour les communes exemptées de l’application de la loi SRU, il est proposé que dans les communes de moins de 75 000 habitants, le taux cible de 25 % de logements sociaux soit remplacé par un taux minimal obligatoire de 25 % de logements sociaux au sein des projets immobiliers neufs de plus de 12 logements ou de plus de 800 m2 de surface habitable. Pour les communes au-delà de 75 000 habitants, les dispositions actuelles ne sont pas modifiées. Ce mécanisme permettrait tout à la fois de poursuivre la logique de production de logements sociaux, tout en permettant aux communes qui souhaiteraient limiter leur développement, ou qui se trouveraient contraintes par le manque de foncier disponible, de ne pas être pénalisées financièrement pour cela.
Afin de répondre à la crise du logement, la politique en la matière doit être organisée autour d’un objectif et procéder de mesures poursuivant une même logique.En ce sens, il est nécessaire de faire émerger un parcours résidentiel dont l’aboutissement doit être, pour chaque Français, l’accession à la propriété. Meilleur rempart contre la précarité et ce tout au long de la vie, l’accès à la propriété doit être un objectif majeur de la politique du logement.Pour que le logement social, qui ne doit être qu’une étape dans ce parcours résidentiel, participe de cette logique, cet amendement, reprenant le dispositif de l’article 2 de la proposition de loi n° 2501 déposée au cours de la législature précédente, entend introduire un dispositif s’adressant aux communes dont le taux de logements sociaux dépasse les 50 %. Dans ces communes, la construction de nouveaux logements sociaux ne sera désormais autorisée qu’à condition que ceux-ci soient exclusivement destinés à faire l’objet d’un contrat de location-accession à la propriété, défini par la loi n° 84‑595 du 12 juillet 1984. En outre, dans ces mêmes communes, le représentant de l’État fixera tous les trois ans un objectif de nombre de logements sociaux déjà existants devant faire l’objet d’un contrat de location-accession à la propriété afin de ramener progressivement le taux de logements sociaux dans la commune à 50 %.
La présente PPL souhaite adapter les obligations de construction de logements sociaux à l’aggravation des risques naturels pour les populations, mais limite ces risques aux seules inondations alors qu’il faudrait tirer aussi les conséquences des épisodes de sécheresse, dont celle de 2022, qui ont malheureusement vocation à se reproduire.Pour exemple, en 2022 dans le Var, des maires ont gelé tous les nouveaux permis de construire – sans exception – du fait qu’il s’avérait impossible de garantir l’approvisionnement en eau de leur population existante, donc a fortiori les nouveaux arrivants. Alors qu’ils risquaient de multiples contentieux, leur initiative a cependant été soutenue par les pouvoirs publics.L'article L. 305-2 du Code de la construction et de l’habitation – tel qu’il résulte notamment de l’article 55 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi Solidarité et Renouvellement Urbain – impose aux communes de disposer d'un taux minimum de logements sociaux sur leur territoire. Cependant cette obligation, instituée il y a vingt-quatre ans, doit aujourd’hui être adaptée afin de prendre en compte les évènements de sécheresse récurrents et les pénuries d’eau potable qui en découlent.Il est aujourd’hui aberrant qu’une commune qui connaît ou va immanquablement connaître des pénuries d’eau se voit imposer une obligation de construire de nouveaux logements collectifs, alors qu’il est indéniable qu’elle n’est déjà pas en mesure de garantir l’accès à l’eau potable de sa population actuelle sans recourir à diverses restrictions, et qu’elle refuse des permis de construire aux seuls particuliers pour cause de pénurie d’eau.De plus, l’accumulation massive et contrainte de nombreux logements collectifs dans un contexte de stress hydrique ne fera que renforcer la problématique de déficit d’approvisionnement en eau potable.L’objet de cet amendement est de prendre en compte les situations durables de stress hydrique des communes en créant un motif de suspension de l’obligation de construction de logements sociaux instaurée par l’article 55 de la loi SRU et de définir dans quels cas et pour quelle durée cette exemption peut être mise en œuvre.Cette suspension serait applicable pendant une durée « glissante » de trois ans à toute commune soumise aux dispositions de l’article L. 305-2 du code de la construction et de l’habitation qui ferait l’objet de mesures de restriction ou d’interdiction prises par les préfets en application de l’article L. 211-3 du code de l’environnement pendant une durée consécutive ou non de douze mois sur les trois années précédentes.Enfin, il est important de préciser que ce motif implique seulement une « suspension », il a donc un caractère temporaire, mais aussi optionnel car un maire garde de facto toute latitude pour renoncer à cette suspension en raison notamment des tensions locales sur l’offre de logements, notamment dans le secteur social.